법원경매 절차

경매개시

채권자의 신청 등으로 법원이 경매 절차를 시작하면 경매개시결정이 내려집니다. 이 단계부터 부동산 등기부에 경매개시결정 기입등기가 표시될 수 있습니다.

배당요구

임차인이나 채권자는 정해진 기간 안에 배당요구를 해야 배당 절차에 참여할 수 있습니다. 배당요구 여부는 임차인의 권리와 낙찰자 인수 위험 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가

법원이 감정평가를 통해 기준 가격을 산정합니다. 감정가는 입찰 판단의 출발점이지만, 현재 시장 가격·하자·점유 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

매각공고

매각기일, 최저매각가격, 물건 정보가 공고됩니다. 이때 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.

입찰

입찰자는 매각기일에 입찰표와 보증금을 제출합니다. 보증금은 보통 최저매각가격의 일정 비율로 정해지며, 사건별로 다를 수 있습니다.

낙찰

가장 높은 금액을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 다만 절차상 문제가 있거나 불허가 사유가 있으면 최종 취득으로 이어지지 않을 수 있습니다.

매각허가

법원이 매각허가 여부를 결정합니다. 이해관계인의 항고가 있으면 일정이 지연될 수 있습니다.

잔금납부

매각허가가 확정되면 낙찰자는 정해진 기한 안에 잔금을 납부해야 합니다. 기한을 놓치면 재매각과 보증금 몰수 위험이 있습니다.

소유권이전

잔금 납부 후 소유권이전 등기 절차가 진행됩니다. 취득세, 등기 비용, 채권 매입 등 부대 비용을 미리 계산해야 합니다.

명도

점유자가 있는 경우 부동산을 실제로 인도받는 절차가 필요합니다. 협의, 인도명령, 강제집행 등 상황에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.