권리분석 기초

등기부등본

등기부등본은 부동산의 소유자, 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등 권리 관계를 확인하는 기본 문서입니다. 표제부, 갑구, 을구를 나누어 보고 권리의 설정일자를 시간순으로 정리해야 합니다.

말소기준권리

말소기준권리는 경매로 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수할 수 있는 권리를 구분하는 기준이 됩니다. 보통 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등이 기준이 될 수 있지만 사건별 검토가 필요합니다.

인수 권리

낙찰 후에도 사라지지 않고 낙찰자가 부담할 수 있는 권리를 인수 권리라고 합니다. 예고등기, 가처분, 법정지상권, 유치권 주장, 선순위 임차인 등은 특히 조심해야 합니다.

임차인

임차인은 점유, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 낙찰자에게 영향을 줄 수 있습니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는지 확인하는 것이 중요합니다.

대항력

대항력은 임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 주택은 점유와 전입신고, 상가는 점유와 사업자등록 등이 중요한 기준이 됩니다.

우선변제권

우선변제권은 임차인이 배당 절차에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 함께 검토됩니다.

배당요구

배당요구는 임차인이나 채권자가 배당을 받기 위해 법원에 신청하는 절차입니다. 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있으면 낙찰자 인수 위험이 커질 수 있습니다.

주의할 권리

유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 가처분, 대항력 있는 임차인은 초보자가 이해하기 어려운 위험 요소입니다. 이런 표시가 있으면 무리하게 입찰하기보다 전문가 검토를 받는 것이 좋습니다.